Miet- und WEG-Recht – Derecho de arrendamiento

La mayoría de la gente está familiarizada con el contrato de arrendamiento como contrato de traspaso de un piso de un propietario a un inquilino. Sin embargo, el derecho de arrendamiento se aplica a todo tipo de cesión no definitiva de un bien a cambio del pago de una cuota de uso. Por lo tanto, el arrendamiento financiero de un coche usado o nuevo también es una subcategoría del arrendamiento. Los artículos 535 y siguientes del Código Civil alemán regulan los derechos y obligaciones de arrendatarios y arrendadores.

La base para ello es el contrato de alquiler, que define la relación jurídica entre ambas partes. Por ejemplo, el arrendador está obligado a entregar la vivienda alquilada al inquilino sin defectos. A continuación, el inquilino está obligado a pagar la cantidad acordada contractualmente. Esto también se conoce como alquiler.

Las disposiciones del derecho de arrendamiento regulan cómo debe comportarse el arrendador si la vivienda alquilada presenta algún defecto. Si la calefacción del piso alquilado se estropea o el motor del coche alquilado es defectuoso, el propietario/arrendador está obligado a subsanar la situación. Sin embargo, es muy importante que el inquilino notifique inmediatamente al propietario en cuanto descubra el defecto, ya que la propiedad arrendada no debe sufrir (más) daños por negligencia del inquilino. Si el inquilino no denuncia el defecto, pierde todos sus derechos en relación con el mismo y, por tanto, no puede reclamar al propietario una indemnización por las medidas de reparación que haya llevado a cabo él mismo.

Al mismo tiempo, el alquiler se cancela a prorrata si hay un defecto. Un error común es creer que primero hay que declarar la reducción del alquiler. Sin embargo, esto es incorrecto, ya que la ley estipula que la reducción del alquiler surte efecto en cuanto se descubre el defecto. Mas hay que tener cuidado. Si se retiene demasiado alquiler, se puede conceder al arrendador un derecho de rescisión extraordinaria u ordinaria. Por lo tanto, en general es aconsejable pagar únicamente la renta sujeta a reclamación (prorrateada).

Dado que el derecho de arrendamiento de vivienda es la más importante de todas las relaciones de derecho de arrendamiento, existe una normativa especial al respecto. Estas regulan, por ejemplo, las condiciones especiales en las que el arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento, por ejemplo, por uso particular.

Los detalles al respecto son difíciles desde el punto de vista jurídico y fáctico y se caracterizan por una amplia jurisprudencia, por lo que se aconseja a inquilinos y arrendadores que se asesoren con un abogado familiarizado con el derecho de arrendamiento, a ser posible un abogado especialista en derecho de arrendamiento.

Dado que el derecho de arrendamiento afecta sobre todo al hogar, es decir, al centro de la vida de una persona y/o familia, este ámbito es especialmente sensible. El mercado de la vivienda es muy competitivo y a menudo es difícil encontrar un piso adecuado, por no hablar de pagarlo.

Por este motivo, se requieren conocimientos jurídicos especializados, especialmente en los procesos de desahucio y entrega de un piso. Los motivos de rescisión por parte del arrendador que dan lugar a una demanda de desahucio y entrega pueden ser, por ejemplo, el incumplimiento reiterado y persistente de las normas de la casa, el subarriendo del piso sin el consentimiento del arrendador, los daños o el desgaste excesivo del piso y el impago total o puntual del alquiler. En todos estos casos, deben explicarse y probarse los motivos, por ejemplo, de la morosidad, de una infracción inexistente de las normas de la casa o del desgaste no excesivo de la vivienda alquilada. En este caso se requieren pruebas precisas. Si, por ejemplo, se pueden presentar recibos de pago que demuestren que el alquiler se pagó a tiempo, la rescisión del arrendador por retraso en el pago del alquiler puede defenderse y ganar el procedimiento de desahucio.

Sin embargo, la rescisión suele ser efectiva y el inquilino debe desalojar el piso. En este caso, la situación parece inicialmente más desesperada de lo que realmente es. El propietario estará tan interesado en recuperar el piso como en poner fin al proceso rápidamente. En esta situación, un abogado aún puede conseguir mucho para el inquilino o el propietario mediante negociaciones para llegar a un acuerdo. Por ejemplo, es posible ampliar el plazo de preaviso o mantener el contrato de alquiler a cambio de un aumento del alquiler. Hay mucho margen de maniobra para hacer justicia a los intereses de las partes.

Incluso cuando se trata de la negativa injustificada del arrendador a subsanar defectos en la vivienda alquilada, a menudo hay que aclararlo ante los tribunales. En este caso, el inquilino puede reducir el alquiler adecuadamente, es decir, retenerlo, ya que el defecto (como un fallo de la calefacción o una ventana con goteras) perjudica el uso de la vivienda alquilada. Sin embargo, es importante asegurarse de que no se retenga demasiado ni durante un periodo demasiado largo. En muchos casos, es necesario obtener un dictamen pericial del tribunal para aclarar el defecto y sus efectos en relación con la pérdida de uso.