Miet- und WEG-Recht

Der Mietvertrag ist den meisten Menschen als Vertrag zur Überlassung einer Wohnung  von einem Vermieter an einen Mieter bekannt. Das Mietrecht gilt jedoch für sämtliche Arten einer nicht endgültigen Überlassung einer Sache gegen Zahlung einer Nutzungsgebühr. Deshalb ist auch das Leasen eines Gebraucht- oder Neuwagens ein Unterfall der Miete. In den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs werden die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern regelt.

Als Grundlage dient dabei der Mietvertrag, der die rechtlichen Beziehungen zwischen den beiden Parteien festlegt. So wird der Vermieter dazu verpflichtet die vermietete Sache an den Mieter ohne Mängel zu übergeben. Der Mieter ist sodann zur Zahlung des vertraglich vereinbarten Betrags verpflichtet. Dieser wird auch als Mietzins bezeichnet.

In den Vorschriften zum Mietrecht ist geregelt, wie sich der Vermieter zu verhalten hat, wenn die vermietete Sache einen Mangel aufweist. Fällt die Heizung in der Mietwohnung aus oder ist der Motor des geleasten Pkws defekt, ist der Vermieter/Leasinggeber dazu verpflichtet, diesen Umstand zu beheben. Von enormer Bedeutung ist hier aber, dass der Mieter, sobald er einen solchen Mangel entdeckt hat, sofort zur Anzeige an den Vermieter verpflichtet ist, denn die vermietete Sache soll nicht wegen Nachlässigkeit des Mieters (noch weiter) beschädigt werden. Unterlässt der Mieter die Mangelanzeige, so verliert er bezüglich des Mangels sämtliche Rechte und kann daher auch keinen Schadensersatz vom Vermieter für selbst durchgeführte Beseitigungsmaßnahmen fordern.

Gleichzeitig entfällt die Miete anteilig, wenn ein Mangel vorliegt. Ein häufiger Irrtum hierzu ist, dass man die Mietminderung erst erklären müsse. Dies ist jedoch falsch, da das Gesetz den Eintritt der Minderung sofort mit Vorliegen des Mangels vorsieht. Es gilt jedoch vorsichtig zu sein. Behält man zu viel Miete ein, kann dies dazu führen, dass der Vermieter ein außerordentliches oder ordentliches Kündigungsrecht erhält. Grundsätzlich ist es daher ratsam, die Miete nur unter dem Vorbehalt der (anteiligen) Rückforderung zu bezahlen.

Da das Wohnraummietrecht die größte Bedeutung von allen Mietrechtsverhältnissen besitzt, gibt es hierzu spezielle Regelungen. In diesen wird z.B. geregelt, unter welchen speziellen Voraussetzungen eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter möglich ist, z.B. wegen Eigenbedarfs.

Die Einzelheiten hierzu sind in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht schwierig und durch umfangreiche Rechtsprechung geprägt, weshalb Mietern und Vermietern zu empfehlen ist, sich durch einen Rechtsanwalt, der sich im Mietrecht auskennt, idealerweise durch einen Fachanwalt für Mietrecht, beraten zu lassen.

Da im Mietrecht in den überwiegenden Fällen die Wohnung, also der Lebensmittelpunkt eines Menschen und/oder einer Familie betroffen ist, ist dieser Bereich besonders sensibel. Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft und es ist oft schwierig, eine geeignete Wohnung zu finden, geschweige denn diese zu bezahlen.

Aus diesem Grund sind gerade in Prozessen, in denen es um die Räumung und Herausgabe einer Wohnung geht, spezielle Rechtskenntnisse erforderlich. Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter, die einen Räumungs- und Herausgabeanspruch nach sich ziehen, können z.B. der mehrfache und dauerhafte Verstoß gegen die Hausordnung, die Weitervermietung der Wohnung ohne die Zustimmung des Vermieters, die Beschädigung oder übermäßige Abnutzung der Wohnung und die nicht vollständige oder nicht rechtzeitige Zahlung der Miete sein. In allen diesen Fällen müssen dann die Gründe für eine z.B. nicht verspätete Zahlung, für einen nicht vorliegenden Verstoß gegen die Hausordnung oder für die doch nicht übermäßige Abnutzung der Mietsache dargelegt und bewiesen werden. Hier ist dann eine genaue Beweisführung gefragt. Können z.B. Zahlungsbelege vorgelegt werden, die die rechtzeitige Überweisung der Miete nachweisen, kann eine Kündigung des Vermieters wegen verspäteter Zahlung der Miete abgewehrt und der Räumungsprozess gewonnen werden.

Aber oft ist die Kündigung doch wirksam und der Mieter muss die Wohnung räumen. Hier sieht die Lage zunächst aussichtsloser aus, als sie tatsächlich ist. Dem Vermieter wird im Prozess mindestens genauso viel daran gelegen sein, die Wohnung zurück zu erhalten, wie den Prozess schnell zu beenden. Ein Rechtsanwalt kann in dieser Situation noch einiges durch Vergleichsverhandlungen für den Mieter bzw. den Vermieter erreichen. Möglich sind z.B. eine verlängerte Kündigungsfrist oder die Weiterführung des Mietvertrags gegen eine erhöhte Miete. Es besteht ein großer Spielraum, um den Interessen der Parteien gerecht zu werden.

Auch wenn es um die unberechtigte Weigerung des Vermieters geht, Mängel der Mietsache zu beseitigen, muss dies oft gerichtlich geklärt werden. In diesem Fall kann der Mieter die Miete angemessen mindern, also einbehalten, da der Mangel (etwa ein Heizungsausfall oder ein undichtes Fenster) den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt. Zu beachten ist dabei jedoch, dass einerseits nicht zu viel einbehalten wird und andererseits nicht für einen zu langen Zeitraum. In vielen Fällen muss dann vom Gericht ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, um den Mangel und dessen Auswirkungen hinsichtlich der Beeinträchtigung des Gebrauchs zu klären.